권리산정기준일, 지분 분할과 신축 전에 확인할 날짜
정비사업 구역의 지분을 사거나 건물을 여러 호로 나누기 전에 확인할 날짜가 있습니다. 권리산정기준일입니다. 등기상 소유권을 취득했다고 해서 언제나 별도의 주택을 분양받을 권리까지 생기는 것은 아닙니다. 거래일보다 앞서 기준일이 정해져 있었다면 분양권 수를 산정할 때 하나의 권리로 묶일 수 있습니다.
어디에서 날짜를 확인하나
도시 및 주거환경정비법 제77조는 일정한 토지 분할, 단독·다가구주택의 다세대 전환, 하나의 대지 안에 여러 소유 형태가 생기는 경우 등에 관하여 주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일을 두고 있습니다. 시·도지사가 기준일을 따로 정하면 기준일과 지정 사유, 산정 기준을 공보에 고시해야 합니다.
따라서 계약서에 적힌 설명만으로 판단하지 말고 다음 자료를 직접 맞춰야 합니다.
- 해당 정비구역의 지정·고시와 정비계획
- 시·도 공보에 실린 권리산정기준일 고시
- 토지·건물 등기부의 분할 및 소유권 변동일
- 건축물대장의 용도와 세대 구분 변경일
기준일 전후로 무엇이 달라지나
기준일은 거래 자체를 금지하는 날짜가 아닙니다. 다만 기준일 이후에 지분을 쪼개거나 건축물을 여러 호로 전환해 소유자가 늘어난 경우, 늘어난 숫자만큼 각각 분양권이 인정되는지는 별도의 제한을 받습니다. 매수인은 부동산 소유권을 취득할 수 있어도 기대했던 조합원 분양권을 취득하지 못할 위험이 있습니다.
| 확인 상황 | 추가로 볼 자료 |
|---|---|
| 한 필지가 여러 필지로 나뉨 | 분할 전 지번과 분할 등기일 |
| 단독·다가구가 다세대로 변경됨 | 건축물대장 변경일과 각 호 등기일 |
| 공유 지분을 여러 명이 취득함 | 기준일 당시 소유 관계와 조례상 기준 |
| 신축 건물을 분양받음 | 건축허가·사용승인과 고시의 적용 범위 |
조합원 자격과 같은 말은 아닙니다
권리산정기준일은 분양받을 권리의 수를 가르는 기준입니다. 조합원 자격, 분양신청 기간 준수, 현금청산 여부는 각각 다른 요건으로 판단합니다. 기준일 전에 소유권을 취득했더라도 분양신청을 하지 않았거나 조합원 자격 제한에 해당하면 결과가 달라질 수 있습니다.
반대로 기준일 뒤 거래라고 해서 곧바로 아무 권리도 없다고 단정할 수는 없습니다. 종전 권리를 승계한 것인지, 새로 권리를 늘린 것인지와 해당 지역 조례·고시의 문언을 함께 봐야 합니다.
계약 전에 남겨야 할 확인 기록
매도인이나 중개인이 “분양권이 나온다”고 설명했다면 말로만 듣지 말고 어떤 고시와 조항을 근거로 한 것인지 서면으로 받아야 합니다. 공보 원문, 등기부와 건축물대장은 계약일 기준 파일로 보관하십시오. 조합에 확인했다면 담당자와 확인 일시, 답변 내용을 기록해 두는 것이 좋습니다.
정비사업의 현재 단계는 정비구역 지정부터 사업 완료까지에서, 소유 형태별 자격 문제는 조합원 분양자격에서 이어서 확인할 수 있습니다. 구체적인 분양권 인정 여부는 소유 관계와 고시 내용에 따라 달라질 수 있습니다.