재건축초과이익환수금, 누가 얼마를 내나
재건축에서 준공 무렵에 예상하지 못한 금액을 통지받는 경우가 있습니다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 부담금입니다. 재개발에는 없고 재건축에만 있습니다. 이 차이를 모르고 사업 유형을 섞어 계산하는 경우가 많습니다.
어떻게 계산되나
큰 구조는 단순합니다. 사업으로 오른 값에서 정상적인 상승분과 들인 비용을 뺀 나머지를 나눕니다.
“ 초과이익 = 종료시점 주택가액 − 개시시점 주택가액 − 정상주택가격상승분 − 개발비용 부담금 = 조합원 1인당 평균 초과이익에 대응하는 부과율 적용 “
| 항목 | 무엇으로 정하나 |
|---|---|
| 개시시점 | 원칙적으로 조합설립추진위원회 승인일 |
| 종료시점 | 준공인가일 |
| 주택가액 | 공시가격을 기초로 산정합니다 |
| 정상상승분 | 정기예금 이자율과 평균 주택가격 상승률 중 높은 쪽 |
| 개발비용 | 공사비, 조합운영비, 제세공과금 등 |
부과율은 1인당 평균 초과이익 구간에 따라 0%에서 50%까지 누진으로 올라갑니다. 일정 금액 이하는 면제 구간입니다. 제도는 여러 차례 개정되어 면제 기준과 구간이 시기에 따라 다릅니다 — 우리 사업에 어느 기준이 적용되는지부터 확인해야 합니다.
개시시점이 승부처입니다
개시시점 가액이 낮게 잡히면 그만큼 초과이익이 커집니다. 그래서 다툼은 대부분 앞쪽에서 생깁니다.
- 추진위 승인일이 오래된 사업일수록 개시시점 가액이 낮습니다
- 그 사이의 상승분까지 사업으로 인한 이익으로 잡히는 구조입니다
- 조합설립인가일을 기준으로 봐야 한다는 주장이 나오는 이유입니다
개발비용을 빠짐없이 반영시키는 것도 실질적인 감액 수단입니다. 공사비 증액분, 이주비 이자, 명도 관련 비용, 조합 운영비 중 누락된 항목이 있는지 산정 자료를 받아 대조해야 합니다.
누가 내나
부과 대상은 종료시점의 조합원입니다. 사업 도중에 물건을 산 사람이 준공 시점에 조합원이라면 그 사람이 냅니다. 앞사람이 보유한 기간에 오른 값도 계산에 들어갑니다.
정비구역 안 물건을 살 때 부담금 예정액을 확인하지 않으면 매수 뒤에 그대로 떠안습니다. 매매가에 반영할 사항인데 빠지는 일이 잦습니다.
조합은 관리처분계획 단계에서 부담금 예정액을 통지하게 되어 있습니다. 이 통지를 받았는지, 금액이 얼마였는지가 나중에 매도인·중개사와의 다툼에서 근거가 됩니다.
통지를 받았다면
- 산정 근거 자료를 조합과 부과청에 청구합니다 — 개시·종료시점 가액, 개발비용 내역
- 개시시점 가액의 산정 방법을 봅니다 — 공시가격 적용 연도와 물건 특정이 맞는지
- 누락된 개발비용이 있는지 대조합니다
- 이의가 있으면 이의신청을 하고, 다투려면 행정심판 또는 행정소송으로 갑니다
- 처분을 안 날부터 90일이 기본 기한입니다 — 이 기간을 넘기면 금액이 확정됩니다
부담금은 부과 후 분할납부가 인정되는 경우가 있고, 주택으로 내는 물납이 허용되는 경우도 있습니다. 다투는 것과 별개로 납부 방법은 미리 확인해 두는 편이 낫습니다.
준비할 자료
- 부과 통지서와 산정명세
- 관리처분계획서의 부담금 예정액 부분
- 매수한 경우 매매계약서와 중개대상물 확인·설명서
- 조합 총회 자료 중 공사비 증액 의결 부분
- 개시시점 무렵의 공시가격 자료
자주 묻는 질문
재개발에도 부담금이 있나요?
없습니다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률은 재건축사업을 대상으로 합니다. 사업 유형이 무엇인지부터 확인하시기 바랍니다.
사업 중간에 샀는데 앞사람 기간까지 제가 내나요?
부과 대상은 종료시점의 조합원입니다. 앞사람 보유 기간의 상승분도 계산에 포함되는 구조라, 매수 단계에서 예정액을 확인하지 않으면 그대로 부담하게 됩니다.
금액이 과다한 것 같습니다. 언제까지 다퉈야 하나요?
처분을 안 날부터 90일이 기본 기한입니다. 산정 자료를 받는 데 시간이 걸리므로 통지 직후에 자료 청구부터 하시기 바랍니다.
물건을 사기 전이라면 정비구역 물건을 살 때 조합원 지위를, 분담금 자체를 다투는 문제라면 분담금이 잘못 산정됐다고 볼 때를 함께 보시기 바랍니다. 적용 기준과 금액은 사업 시기와 사안에 따라 달라집니다.