땅의 일부만 수용됐을 때 – 잔여지 보상과 매수청구
도로가 땅 한가운데를 지나가면서 앞쪽만 수용됐습니다. 보상금은 수용된 면적에 대해서만 나옵니다. 그런데 남은 땅은 폭이 좁아져 쓸 수가 없습니다. 이때 두 가지를 더 요구할 수 있습니다.
두 가지는 성격이 다릅니다
| 잔여지 가치하락 보상 | 잔여지 매수·수용청구 | |
|---|---|---|
| 요구하는 것 | 떨어진 값과 공사비를 달라 | 남은 것도 사 가라 |
| 요건 | 가격이 하락하거나 공사가 필요할 것 | 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 것 |
| 결과 | 땅은 내가 계속 보유 | 소유권이 넘어갑니다 |
| 판단 | 하락 정도를 감정 | 사용 곤란 여부를 먼저 봅니다 |
「불편해졌다」와 「쓸 수 없게 됐다」는 다릅니다. 매수청구가 받아들여지려면 뒤쪽이어야 합니다.
사용이 곤란하다고 보는 경우
- 면적이 지나치게 줄어 건축이 불가능해진 경우
- 폭이 좁아지거나 모양이 나빠져 종래 용도로 못 쓰는 경우
- 도로에 닿지 않게 되어 맹지가 된 경우
- 절토·성토로 높이 차가 생겨 진입이 안 되는 경우
- 하나였던 토지가 둘로 갈려 각각 쓸모가 없어진 경우
「농사는 계속 지을 수 있지만 예전만 못하다」 정도로는 매수청구가 어렵습니다. 대신 가치하락 보상 쪽으로 갑니다.
가치하락 보상에 들어가는 것
수용되지 않은 땅에 대해서도 다음이 보상 대상입니다.
“ 가격 하락분 수용 전 가격 − 수용 후 잔여지 가격 공사비 옹벽·배수시설·진입로 등 남은 땅을 쓰기 위해 필요한 공사 잔여 건축물 건물 일부가 잘렸다면 그 보수비 또는 가치하락분 “
공사비 항목이 자주 빠집니다. 도로가 나면서 생긴 높이 차를 메우는 비용, 새로 내야 하는 진입로 비용은 요구하지 않으면 산정에 들어가지 않는 경우가 많습니다.
기한이 짧습니다
이 부분이 가장 위험합니다.
“ 사업완료일까지 잔여지 매수·수용청구를 해야 합니다 협의 → 재결 → 이의재결 → 소송 불복 절차는 본체 보상과 같은 구조 “
사업이 끝나 버리면 청구할 수 없습니다. 보상금이 낮다고 다투는 사이에 기한이 지나가는 경우가 있어, 잔여지 문제는 본체 보상과 별개로 시점을 챙겨야 합니다.
또 하나 — 잔여지 매수청구는 먼저 사업시행자에게 매수를 청구하고, 협의가 안 되면 수용재결을 구하는 순서입니다. 곧바로 재결로 가는 것이 아닙니다.
실제로 밟는 순서
- 분할 후 형상을 도면으로 확인합니다 — 어디가 어떻게 잘리는지
- 남은 땅으로 무엇을 할 수 있는지 정리합니다 — 건축 가능 여부, 진입로, 높이
- 사업시행자에게 가치하락 보상과 매수청구를 서면으로 제기합니다
- 협의가 안 되면 재결을 구합니다 — 본체 보상과 함께 다룰 수 있습니다
- 재결 금액에 불복하면 이의재결 또는 행정소송으로 갑니다
준비할 자료
- 수용 전후의 지적도와 분할 예정도
- 토지대장·등기부·건축물대장
- 현황 사진 — 진입로와 높이 차가 드러나게
- 종래 용도를 보여주는 자료 — 농지원부, 사업자등록, 건축 계획
- 인근 실거래 자료
- 감정평가서(받았다면) 중 잔여지 항목이 있는지
받은 평가서에 잔여지에 관한 언급이 아예 없는 경우가 있습니다. 그러면 그 자체가 다툴 자리입니다.
자주 묻는 질문
잔여지 보상은 따로 신청해야 하나요?
요구하지 않으면 산정에서 빠지는 경우가 많습니다. 서면으로 제기하고 기록을 남기시기 바랍니다.
매수청구가 안 되면 아무것도 못 받나요?
사용 곤란 요건을 못 채워도 가치하락 보상과 공사비는 별도로 다툴 수 있습니다. 두 가지는 요건이 다릅니다.
사업이 끝난 뒤에는요?
잔여지 매수·수용청구는 사업완료일까지 해야 합니다. 본체 보상을 다투는 것과 별개로 이 시점을 먼저 확인하시기 바랍니다.
금액을 다투는 절차 전체는 보상금이 낮다고 판단될 때에, 평가서 읽는 법은 감정평가서에, 사업시행자가 재결을 미룰 때는 재결신청 청구에 정리했습니다. 사용 곤란 여부와 하락 폭은 사안에 따라 달라집니다.