조합설립 동의서, 숫자보다 유효성을 본다

조합설립인가를 다투겠다고 오시는 분들은 대개 “동의율이 모자란다”고 말씀하십니다. 그런데 실무에서 결론을 바꾸는 것은 숫자 자체보다 그 숫자를 이루는 동의 하나하나가 유효한가입니다.

동의율을 다투는 것과 동의를 다투는 것

도시 및 주거환경정비법 제35조는 재개발사업은 토지등소유자의 4분의 3 이상과 토지면적의 2분의 1 이상, 재건축사업은 각 동별 구분소유자의 과반수와 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 동의를 요구합니다.

동의율이 명백히 모자란 채로 인가가 난 경우는 드뭅니다. 실제로 문제되는 것은 세어 넣은 동의 중 일부가 무효인지입니다. 무효인 동의를 빼면 요건에 미달하게 되는 구조를 보이는 것이 다툼의 형태입니다.

동의서는 백지에 서명만 받는 문서가 아닙니다. 법령은 동의서에 담겨야 할 사항을 정하고 있고, 여기에 빠진 것이 있으면 그 동의의 효력이 다투어집니다.

설명 과정에서 사실과 다른 이야기가 있었는지도 함께 봅니다. 다만 “설명이 부족했다”는 주장만으로는 부족하고, 무엇이 어떻게 달랐는지를 구체적으로 특정해야 합니다.

사람 수를 세는 방법 자체가 쟁점이 되는 경우가 많습니다.

이 계산이 몇 표만 달라져도 요건 충족 여부가 뒤집힐 수 있습니다. 그래서 조합이 가진 토지등소유자 명부와 동의서 원본을 확보하는 것이 출발점입니다.

조합은 관련 자료의 공개와 열람·복사 요청에 응할 의무를 집니다. 요청은 서면으로 하고 접수 사실을 남겨 두십시오. 응하지 않는 것 자체가 별도의 문제가 될 수 있습니다.

동의는 일정 시기까지 철회할 수 있습니다. 다만 언제까지인지가 단계마다 정해져 있어, 시기를 넘긴 철회는 효력이 인정되지 않습니다. 철회 의사를 구두로만 전한 경우에도 다툼이 생깁니다.

철회를 검토하신다면 방법과 시기를 먼저 확인하시고, 반드시 도달 사실이 남는 방법으로 하시기 바랍니다.

조합설립인가는 행정처분입니다. 그 효력을 다투려면 행정소송을 제기해야 하고, 제소기간이 정해져 있습니다. 처분이 있음을 안 날과 처분이 있은 날을 각각 기준으로 하는 두 기간이 함께 적용됩니다.

더 중요한 것은 사업 단계가 넘어가면 실익이 줄어든다는 점입니다. 사업시행계획, 관리처분계획으로 진행된 뒤에는 앞 단계의 하자를 이유로 되돌리기가 훨씬 어려워집니다. 다툴 뜻이 있다면 이르게 판단하셔야 합니다.

단계별로 남은 기간은 단계별 기간표에, 전체 흐름은 재개발·재건축에 정리해 두었습니다.