재개발·재건축 조합 분쟁과 현금청산

이 사이트가 중심에 두는 영역입니다. 정비사업은 단계가 넘어가면 앞의 하자를 다투기 어려워집니다. 그래서 아래는 쟁점보다 단계와 기간을 먼저 놓고 정리했습니다.

정비사업은 단계마다 다툴 수 있는 것이 다릅니다

사업이 진행되면 앞 단계의 하자를 뒤에서 다투기 어려워집니다. 그래서 지금이 어느 단계인지 확인하는 것이 출발점입니다.

단계	이 시점의 주요 쟁점
추진위원회 구성·승인	동의서 징구 절차, 위원 선임의 적법성
조합설립인가	동의 요건 충족 여부, 동의서 양식과 설명 사항의 누락
사업시행계획인가	계획 내용의 적법성, 총회 결의 절차
분양신청	통지·공고의 적정성, 신청 기간, 종전자산 평가
관리처분계획인가	분담금 산정, 조합원 지위, 평형 배정
이전고시·청산	정산금, 청산 절차

조합설립 단계 — 동의 요건과 하자

도시 및 주거환경정비법 제35조는 조합설립인가의 동의 요건을 정하고 있습니다. 재개발사업은 토지등소유자의 4분의 3 이상과 토지면적의 2분의 1 이상의 동의가, 재건축사업은 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 함께 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 동의가 필요합니다.

실무에서 다투어지는 것은 숫자 자체보다 동의가 유효한가입니다.

• 동의서에 법정 기재사항(건축물 철거·신축 비용의 개략적 내용, 비용 분담 기준 등)이 빠지지 않았는지
• 동의를 받는 과정에서 설명이 사실과 달랐는지
• 동의 철회의 의사표시가 정해진 시기에 이루어졌는지
• 토지등소유자의 수를 세는 기준이 정확한지(공유자, 다물권자 처리)

조합설립인가는 행정처분이므로 그 효력은 행정소송으로 다툽니다. 제소기간이 정해져 있어 시점 관리가 중요합니다.

분양신청 — 하지 않으면 현금청산으로 갑니다

조합은 사업시행계획인가 이후 분양공고를 하고 분양신청 기간을 정합니다(제72조). 이 기간에 신청하지 않거나 신청을 철회하면 조합원 분양 대상에서 제외되어 현금청산 대상자가 됩니다.

여기서 자주 생기는 문제는 통지를 제대로 받지 못했다는 다툼입니다. 주소가 바뀌었거나 상속으로 소유자가 변경된 경우, 공고만 있고 개별 통지가 누락되었다면 그 효력을 다툴 여지가 있습니다.

현금청산과 보상금 증액

제73조는 분양신청을 하지 않은 자 등에 대한 조치를 정하고 있습니다. 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 손실보상에 관한 협의를 하고, 협의가 성립되지 않으면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하도록 하고 있습니다.

제시된 보상금이 낮다고 판단되면 다음 절차로 다툽니다.

단계	내용
협의	감정평가 결과를 확인하고 의견을 제출합니다
수용재결	토지수용위원회가 보상금을 정합니다
이의신청	재결서를 받은 날부터 정해진 기간 안에 신청합니다
보상금 증액 청구 소송	재결서(또는 이의재결서)를 받은 날부터 정해진 기간 안에 제기합니다

다투어지는 지점은 대부분 감정평가입니다. 평가 기준 시점, 비교표준지 선정, 개발이익의 반영 여부, 영업손실·이주정착금 등 부수적 보상의 누락을 검토합니다. 상가나 공장을 운영하고 있었다면 영업보상 자료를 별도로 준비해야 합니다.

불복 기간이 짧고 단계마다 기산점이 다르므로, 재결서를 받으면 받은 날짜부터 기록해 두시기 바랍니다.

관리처분계획을 다투는 방법

관리처분계획은 누가 어떤 물건을 받고 얼마를 부담하는지를 정하는 단계여서 이해관계가 가장 첨예합니다. 조합원 개인이 문제 삼는 사유는 대체로 다음과 같습니다.

• 종전자산 평가액이 인근 조합원과 형평에 맞지 않는 경우
• 분담금 산정의 기초가 된 비용 항목에 근거가 부족한 경우
• 평형 배정 기준이 정관·총회 결의와 다르게 적용된 경우
• 조합원 지위 자체를 인정받지 못한 경우
• 총회 소집 절차나 의결정족수에 하자가 있는 경우

총회 결의의 하자는 결의 무효·부존재 확인의 소로, 인가처분의 위법은 행정소송으로 다투는 것이 일반적입니다. 어느 쪽으로 가야 하는지는 다투려는 대상이 결의인지 처분인지에 따라 갈립니다.

재건축 매도청구

재건축사업에서는 조합설립에 동의하지 않은 소유자에 대해 조합이 매도청구를 할 수 있습니다(제64조). 조합은 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하고, 정해진 기간에 회답하지 않으면 동의하지 않은 것으로 보아 매도청구권을 행사합니다.

매도청구 소송에서 다투어지는 것은 대체로 시가입니다. 여기서의 시가는 재건축이 이루어진다는 전제에서 평가되는 것으로 논의되므로, 단순한 현재 상태의 감정가와 다를 수 있습니다. 촉구 절차가 적법했는지, 회답 기간이 제대로 지켜졌는지도 함께 검토합니다.

조합원이 확인할 수 있는 자료

정보 없이 다투기는 어렵습니다. 도시정비법은 조합에게 관련 자료의 공개와 열람·복사 요청에 응할 의무를 두고 있습니다. 아래 자료를 먼저 확보하면 쟁점이 뚜렷해집니다.

자료	확인하는 것
정관과 그 변경 이력	배정 기준과 의결 요건의 근거
총회 의사록과 서면결의서	정족수 충족 여부, 소집 절차의 적법성
감정평가서	종전자산 평가의 기준과 비교 대상
관리처분계획서	분담금 산정 내역과 비용 항목
용역 계약서와 자금 집행 내역	비용의 적정성

자료 요청에 응하지 않는 경우 그 자체가 별도의 문제가 될 수 있습니다. 요청은 반드시 서면으로 하고 접수 사실을 남겨두시기 바랍니다.

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