재개발·재건축
조합원 분양자격은 무엇으로 정해지나
“분양대상이 아니다” 라는 통지를 받으면 대부분 이유를 알 수 없습니다. 근거가 한 곳에 있지 않기 때문입니다. 정관과 지역 조례, 그리고 권리산정 기준일이 함께 작용합니다.
자격이 갈리는 지점
| 상황 | 쟁점 |
|---|---|
| 한 세대가 여러 물건 보유 | 몇 개를 배정할지, 하나로 묶을지 |
| 부부·직계가족이 각각 보유 | 동일 세대로 볼 것인지 |
| 공유 지분으로만 보유 | 지분 크기와 공유자 수에 따라 달라집니다 |
| 토지만 또는 건물만 보유 | 면적 기준을 넘는지 |
| 무허가건축물 | 조례가 정한 기준일 이전 건축물인지 |
| 기준일 이후 분할·신축 | 권리산정 기준일이 차단선이 됩니다 |
권리산정 기준일이 핵심입니다
지분 쪼개기를 막기 위해 정해둔 날짜입니다. 이 날 이후에 필지를 나누거나 다세대로 전환하거나 신축한 경우, 늘어난 수만큼 분양자격이 생기지 않습니다.
- 언제로 고시되었는지
- 내 물건의 등기·건축 시점이 그 전인지 후인지
- 상속·경매로 취득한 경우의 처리
취득 시점이 아니라 물건이 만들어진 시점을 보는 구조라, 나중에 산 사람도 영향을 받습니다.
통지를 받았다면 근거가 정관인지 조례인지부터 물어보십시오. 다툴 방향이 거기서 갈립니다.
확인하는 순서
- 통지서에 적힌 사유를 그대로 옮겨 적습니다
- 조합 정관의 해당 조항을 찾습니다
- 해당 지역 도시정비조례의 분양대상자 규정을 확인합니다
- 내 물건의 등기부·건축물대장·토지대장과 대조합니다
- 권리산정 기준일 고시 내용을 확인합니다
정관이 조례보다 좁게 정하고 있다면 그 자체가 다툼의 소지가 됩니다. 반대로 조례가 명확한데 내 사실관계가 어긋난다면 다투기 어렵습니다.
다툴 때의 자리
자격 판단은 대개 관리처분계획에 반영되어 나옵니다. 그래서 실제 다툼도 그 계획을 대상으로 이루어지는 경우가 많습니다. 열람 기간에 의견을 내두면 기록으로 남습니다.
- 열람 기간의 의견 제출
- 총회 결의를 다투는 길
- 인가처분을 대상으로 하는 길
같은 조건이라도 구역과 조례에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 통지서와 정관, 조례를 함께 놓고 봐야 합니다.
관리처분계획에서 볼 항목은 관리처분계획 확인 항목에, 자격을 잃었을 때의 경로는 현금청산자가 되는 경우에 정리했습니다. 지위 승계는 조합원 지위 승계를 보시기 바랍니다.