재개발·재건축
총회 결의를 다투려면 무엇을 봐야 하나
“총회에서 이상하게 결정됐다”는 상담은 많은데, 실제로 다툴 수 있는지는 의사록을 봐야 알 수 있습니다. 인상이 아니라 절차와 숫자의 문제이기 때문입니다.
겨냥할 대상을 먼저 정합니다
같은 불만이라도 대상이 다르면 절차가 달라집니다.
| 다투는 것 | 절차 |
|---|---|
| 총회 결의 자체 | 민사 — 결의 무효·부존재 확인의 소 |
| 그 결의를 바탕으로 한 인가처분 | 행정소송 — 취소·무효확인 |
둘을 함께 진행해야 하는 사건도 있습니다. 잘못 고르면 본안 판단을 받지 못하고 끝날 수 있어, 상담에서 이 구분을 먼저 잡습니다.
소집 절차
- 소집권자가 맞는지
- 통지 시기가 정관과 법령이 정한 기간을 지켰는지
- 통지 방법과 도달 — 누구에게 어떻게 보냈는지
- 안건이 특정되어 있었는지. 통지에 없던 안건이 상정됐다면 그 자체가 쟁점입니다
주소가 바뀐 조합원이나 상속으로 소유자가 바뀐 경우에 통지가 누락되는 일이 있습니다. 몇 명이 빠졌는지가 결론을 바꿀 수 있습니다.
정족수 — 여기서 가장 많이 갈립니다
의사정족수와 의결정족수를 나누어 봅니다. 그리고 그 숫자를 이루는 개별 표가 유효한지를 따집니다.
- 서면결의서가 유효하게 작성됐는지 (본인 의사, 서명·날인, 안건 특정)
- 철회 의사표시가 있었다면 반영됐는지
- 대리 출석의 위임 범위가 맞는지
- 공유자·다물권자를 어떻게 셌는지
무효인 표를 빼면 정족수에 미달하게 되는 구조를 숫자로 보이는 것이 다툼의 형태입니다. 그래서 자료 열람·복사 청구가 선행되어야 합니다.
의사록에서 확인할 것
- 개회 시각과 출석자 수 — 서면·대리 구분이 되어 있는지
- 안건별 찬반 수가 기재되어 있는지
- 통지된 안건과 실제 상정된 안건이 같은지
- 회의 도중 정족수가 유지되었는지
- 서명·날인이 갖춰져 있는지
기재가 부실한 의사록 자체가 쟁점이 되기도 합니다.
시기 판단
사업 단계가 넘어가면 실익이 줄어듭니다. 특히 이전고시 이후에는 앞 단계의 하자를 이유로 되돌리기가 매우 어려워집니다. 다툴 뜻이 있다면 이르게 판단하셔야 합니다.
결의의 하자가 인정되는 범위와 그것이 후속 처분에 미치는 영향은 사안에 따라 달라집니다. 의사록과 서면결의서를 확보한 뒤에 판단하는 것이 순서입니다.
표결의 상당수가 서면으로 이루어집니다. 그 하자는 서면결의서에, 임원을 바꾸려는 경우의 절차는 조합임원 해임에 정리했습니다.