재개발·재건축·소규모정비는 무엇이 다른가

같은 “정비사업” 이라도 유형에 따라 적용되는 조문과 절차가 다릅니다. 내 구역이 어디에 해당하는지 모르면 남은 기간도 선택지도 잘못 계산하게 됩니다.

큰 갈래

미동의자 처리가 가장 큰 차이입니다. 재개발은 수용 절차의 성격이 강해 협의와 재결로 가고, 재건축은 조합이 소송으로 매도를 구합니다. 기간 계산과 다투는 법정이 달라집니다.

소규모주택정비

구역 규모가 작을 때 적용되는 별도 갈래입니다. 절차가 간소한 대신 요건과 범위가 다릅니다.

• 자율주택정비 — 소수의 소유자가 스스로 정비
• 가로주택정비 — 가로구역 단위
• 소규모재건축 — 규모가 작은 재건축

기간이 짧게 진행되는 편이라 통지를 놓치면 회복하기 어렵습니다. 조합 대신 다른 형태의 시행 주체가 되는 경우도 있어, 상대가 누구인지부터 확인해야 합니다.

내 구역이 어디에 해당하는지 확인하는 법

1. 구역 지정 고시문의 사업 유형 표기를 봅니다
2. 조합 정관의 근거 조문을 확인합니다
3. 받은 통지서의 제목 — “분양신청” 인지 “매도청구” 인지
4. 관할 지자체의 정비사업 정보 공개 자료

「재개발이라고 들었다」는 정도로는 부족합니다. 고시문에 적힌 유형이 기준입니다.

유형에 따라 달라지는 실무

자주 묻는 질문

내 구역이 어느 유형인지 어떻게 아나요?

구역 지정 고시문에 적혀 있습니다. 「재개발이라고 들었다」는 정도로는 부족합니다.

재건축인데 세입자 보상이 있나요?

원칙적으로 대상이 아닙니다. 재개발과 가장 크게 갈리는 지점입니다.

소규모정비는 무엇이 다른가요?

절차가 간소한 대신 요건과 범위가 다르고 기간이 짧게 진행돼 통지를 놓치면 회복이 어렵습니다.

매도청구를 받은 경우는 재건축 매도청구와 매도청구 소송의 시가에, 현금청산 쪽은 현금청산자가 되는 경우에 정리했습니다. 적용 법령과 결과는 구역과 유형에 따라 달라집니다.