조합·보상 관련 많이 묻는 질문

조합원 분양 대상에서 제외되어 현금청산 대상자가 됩니다. 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 손실보상에 관한 협의가 진행되고, 협의가 성립하지 않으면 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결 신청이나 매도청구가 이루어집니다(도시 및 주거환경정비법 제73조).

분양을 받을지 청산을 받을지는 신청 기간이 지나면 되돌리기 어렵습니다. 분담금 예상액과 청산금 예상액을 비교해 기간 안에 판단하셔야 합니다.

주소가 바뀌었거나 상속으로 소유자가 변경된 경우 개별 통지가 누락되는 일이 있습니다. 공고만 있고 통지가 없었다면 그 효력을 다툴 여지가 생깁니다.

다만 몰랐다는 사정만으로 기간이 자동으로 늘어나지는 않습니다. 통지가 어디로 발송됐는지, 반송 기록이 있는지, 조합이 주소를 확인할 수 있었는지가 함께 검토됩니다.

수용재결과 이의신청을 거쳐 보상금 증액을 청구할 수 있습니다. 다투는 실질은 감정평가여서, 평가 기준 시점과 비교표준지 선정, 개발이익 반영 여부를 봅니다.

각 단계의 기간이 재결서를 받은 날부터 기산되므로 수령일 관리가 중요합니다. 사안에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

영업손실에 관한 보상 항목이 별도로 있습니다. 다만 대상 요건과 산정 방법이 정해져 있어, 사업자등록 시기와 실제 영업 사실을 자료로 보여야 합니다.

매출 자료, 임대차계약서, 시설 투자 내역을 미리 정리해 두시면 협의 단계에서부터 활용할 수 있습니다.

재건축사업에서는 조합이 매도청구를 할 수 있습니다(같은 법 제64조). 조합이 서면으로 회답을 촉구하고, 정해진 기간에 회답하지 않으면 동의하지 않은 것으로 보아 매도청구권을 행사합니다.

소송에서 주로 다투어지는 것은 시가입니다. 촉구 절차가 적법했는지, 회답 기간이 지켜졌는지도 함께 검토합니다.

조합은 관련 자료의 공개와 열람·복사 요청에 응할 의무를 집니다(같은 법 제124조). 요청은 반드시 서면으로 하고 접수 사실을 남겨 두십시오.

응하지 않는 것 자체가 별도의 문제가 될 수 있고, 이후 절차에서 조합의 태도를 보여주는 자료가 되기도 합니다.

소집 절차나 의결정족수에 하자가 있으면 결의 무효·부존재 확인의 소로 다툽니다. 서면결의서의 수와 유효성이 쟁점이 되는 경우가 많습니다.

인가처분 자체를 다투는 행정소송과는 절차가 다르므로, 무엇을 겨냥할지 먼저 정해야 합니다.

관리처분계획 단계에서 확인할 항목입니다. 산정의 기초가 된 비용 항목에 근거가 있는지, 종전자산 평가가 인근 조합원과 형평에 맞는지를 봅니다.

계획 자체의 위법을 다투려면 인가처분에 대한 행정소송을 검토하게 되고, 제소기간이 적용됩니다.

지위 승계와 전매에 관한 제한이 있습니다(같은 법 제39조). 사업 단계와 구역에 따라 취득자가 조합원이 되지 못하는 경우가 있어, 거래 전에 확인이 필요합니다.

확인 없이 계약하면 매수인이 분양자격을 얻지 못해 분쟁으로 이어집니다.

이전고시 이후에는 관리처분계획의 위법을 이유로 그 효력을 다투기가 매우 어려워집니다. 남는 것은 대체로 금전적 정산 문제입니다.

그래서 다툴 뜻이 있다면 이전고시 전에 판단하셔야 합니다. 기간이 지난 뒤에는 선택지가 크게 줄어듭니다.