정비사업 용어사전

정비사업은 낱말 하나가 단계를 가리키는 경우가 많아, 용어를 모르면 통지서를 읽을 수 없습니다. 사업 진행 순서에 맞춰 정리했습니다. 실제 적용은 사업 유형과 구역 사정에 따라 달라집니다.

사업 단계를 가리키는 말

말	뜻
정비구역 지정	사업을 할 구역을 정해 고시하는 단계. 이후 절차의 출발점이 됩니다
추진위원회	조합을 설립하기 전에 준비를 맡는 조직
조합설립인가	조합이 법적 주체로 인정받는 행정처분. 동의 요건이 정해져 있습니다
사업시행계획인가	무엇을 어떻게 지을지에 관한 계획을 인가받는 단계
관리처분계획인가	누가 무엇을 받고 얼마를 부담할지 확정하는 단계. 분담금이 여기서 숫자로 나옵니다
이전고시	새 건물의 소유권을 확정해 고시하는 절차. 이후에는 앞 단계를 되돌리기가 매우 어려워집니다
청산	사업이 끝난 뒤 정산을 마무리하는 단계

주체와 자격

말	뜻
토지등소유자	구역 안의 토지 또는 건축물 소유자. 동의율을 셀 때의 단위가 됩니다
조합원	조합의 구성원. 분양을 받을 수 있는 지위와 이어집니다
조합원 지위 승계	물건을 사면 조합원 자격이 따라오는지의 문제. 단계와 구역에 따라 제한이 있습니다
다물권자	구역 안에 여러 개의 물건을 가진 사람. 분양 개수와 동의율 산정에서 따로 다루어집니다
분양자격	조합원 분양을 받을 수 있는 요건. 정관과 기준으로 정해집니다
현금청산자	분양을 받지 않고 보상을 받아 나가는 사람

돈을 계산하는 말

말	뜻
종전자산	사업 전에 내가 가진 부동산의 평가액. 분담금 계산의 출발점입니다
종후자산	사업 후에 받게 되는 부동산의 평가액
비례율	사업성을 나타내는 비율. 종전자산에 곱해 권리가액을 구하는 데 쓰입니다
권리가액	종전자산에 비례율을 반영한 금액. 분양가에서 이 값을 빼면 분담금이 나옵니다
분담금	새 집을 받기 위해 추가로 내야 하는 돈
분양신청	조합원 분양을 받겠다고 정해진 기간에 신청하는 것. 하지 않으면 청산 대상이 됩니다

청산과 보상

말	뜻
손실보상 협의	청산 대상자와 보상 금액을 협의하는 단계. 기간이 정해져 있습니다
수용재결	협의가 성립하지 않을 때 토지수용위원회가 보상금을 정하는 절차
이의재결	수용재결에 불복해 다시 판단받는 절차
보상금 증액청구	재결로 정해진 금액이 낮다고 다투는 소송. 증액을 구하는 차액이 소가가 됩니다
지장물	담장·창고·수목처럼 토지에 딸린 물건. 별도의 보상 항목입니다
잔여지	일부만 편입되고 남은 땅. 가치가 떨어졌다면 그에 대한 보상을 검토합니다
영업손실 보상	구역 안에서 영업하던 사람에게 지급되는 보상. 요건과 산정 방법이 따로 있습니다
주거이전비	살던 곳을 떠나면서 겪는 부담에 대한 보상. 세입자도 대상이 될 수 있습니다

다툴 때 쓰는 말

말	뜻
매도청구	재건축에서 조합이 미동의자에게 부동산을 팔라고 청구하는 것
서면결의서	총회에 나오지 않고 서면으로 의사를 표시하는 문서. 정족수 다툼의 핵심 자료입니다
의결정족수	안건을 통과시키는 데 필요한 찬성 수
열람·복사 청구	조합이 가진 자료를 보여달라고 서면으로 요구하는 것. 조합에는 응할 의무가 있습니다
집행정지	행정소송에서 처분의 효력을 잠시 멈추게 하는 신청
제소기간	처분을 다툴 수 있는 기간. 지나면 위법을 주장해도 판단받기 어려워집니다

헷갈리기 쉬운 짝

짝	구분
재개발 ↔ 재건축	기반시설이 열악한 구역을 정비하는가, 노후 공동주택을 다시 짓는가. 동의 요건과 매도청구 유무가 다릅니다
종전자산 ↔ 권리가액	앞은 평가액 자체, 뒤는 비례율을 반영한 금액
수용재결 ↔ 이의재결	1차 판단과 그에 대한 불복 판단
처분 ↔ 결의	앞은 행정청이 하는 것(행정소송), 뒤는 조합 총회가 하는 것(민사)
현금청산 ↔ 매도청구	앞은 분양을 받지 않아 정산받는 것, 뒤는 조합이 미동의자에게 매도를 청구하는 것

단계별 기간은 단계별 기간표에, 비용 구조는 비용 안내에 있습니다.

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