현금청산과 보상금 산정

정비사업에서 분양을 받지 않고 나가는 경우, 받게 되는 돈이 청산금입니다. 이름은 하나지만 산정 구조는 여러 층으로 되어 있고, 각 층마다 다툴 수 있는 지점이 다릅니다.

누가 현금청산 대상이 되나

도시 및 주거환경정비법 제73조는 분양신청을 하지 않은 자 등에 대한 조치를 정하고 있습니다. 아래 어느 하나에 해당하면 조합원 분양 대상에서 제외되어 청산 절차로 넘어갑니다.

사유	확인할 점
분양신청 기간에 신청하지 않음	통지가 실제로 도달했는지, 기간이 법정 범위였는지
분양신청을 철회함	철회 의사표시의 시기와 방법
분양 대상에서 제외됨	정관·기준상 자격 판단이 맞는지
관리처분계획에서 제외됨	계획 내용 자체를 다툴 여지가 있는지

이 가운데 통지 누락이 가장 자주 문제됩니다. 주소가 바뀌었거나 상속으로 소유자가 달라진 경우, 공고만 있고 개별 통지가 없었다면 효력을 다툴 여지가 생깁니다. 다만 몰랐다는 사정만으로 기간이 늘어나지는 않습니다.

협의에서 소송까지의 흐름

1. 협의 — 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 손실보상에 관한 협의가 이루어집니다.
2. 수용재결 또는 매도청구 — 협의가 성립하지 않으면 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 진행됩니다.
3. 이의신청 — 재결에 불복하면 재결서를 받은 날부터 정해진 기간 안에 신청합니다.
4. 보상금 증액 청구 — 재결서(이의재결을 거쳤다면 이의재결서)를 받은 날부터 정해진 기간 안에 소를 제기합니다.

앞의 두 기간은 고시일 기준이고, 뒤의 두 기간은 서류를 받은 날 기준입니다. 기산점이 중간에 바뀌므로 달력에 따로 적어두시는 편이 안전합니다. 날짜만 모은 표는 단계별 기간표에 있습니다.

보상금은 무엇으로 정해지나

결국 감정평가입니다. 그래서 다툼도 평가서를 어떻게 읽느냐에서 시작합니다.

검토 항목	무엇을 보나
기준 시점	어느 시점의 가격으로 평가했는지
비교표준지 선정	용도지역·형상·접도 조건이 유사한 토지를 골랐는지
개별요인 보정	내 토지의 특성이 반영됐는지
개발이익 반영	사업으로 생긴 가치 상승을 어떻게 다루었는지
건물·지장물 평가	구조·연면적·잔존가치 산정이 맞는지

평가서를 받으면 비교표준지의 지번과 그 특성을 먼저 보시기 바랍니다. 내 토지와 조건이 다른 곳을 기준으로 삼았다면 그 자체가 다툼의 근거가 됩니다.

빠지기 쉬운 보상 항목

토지·건물 값만 보고 협의에 응했다가 나중에 아쉬워하는 경우가 있습니다. 아래 항목이 포함됐는지 확인하십시오.

• 지장물 보상 — 담장·창고·수목·정원석 등 부속된 것들
• 이전비 — 옮길 수 있는 물건을 옮기는 데 드는 비용
• 주거이전비·이사비 — 대상 요건이 정해져 있어 해당 여부를 따져야 합니다
• 영업손실 — 아래 별도 항목 참조
• 잔여지 손실 — 일부만 편입되어 남은 땅의 가치가 떨어진 경우

상가·공장을 운영했다면

영업손실 보상은 요건과 산정 방법이 따로 정해져 있습니다. 실제 영업을 하고 있었다는 점과 그 규모를 자료로 보여야 하므로, 준비 여부에 따라 결과 차이가 큽니다.

준비할 것	쓰임
사업자등록증·개업 시기	보상 대상 요건 판단
부가가치세 신고서·매출 자료	영업 규모 산정
임대차계약서	임차인 지위와 영업 장소 확인
시설·인테리어 투자 내역	이전 곤란 여부와 시설 보상
종업원 명부·급여 자료	휴업 기간 인건비 관련

세무 자료는 뒤늦게 만들 수 없습니다. 구역 지정 소식이 있으면 그때부터 정리해 두시는 편이 좋습니다.

미리 준비할 자료

• 등기사항전부증명서, 토지·건축물대장
• 조합에서 받은 통지서 일체 (봉투와 수령일 포함)
• 감정평가서 (받으신 경우)
• 인근 실거래 사례
• 현황 사진 — 건물 상태, 부속물, 영업 중인 모습

조합 자료의 열람·복사 청구 방법과 단계별로 다툴 수 있는 것은 재개발·재건축 페이지에 정리해 두었습니다.

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